Co to je offsetová hypotéka?
Financování
07.05.2019
Václav Šimek
Řada kolegů poradců, kteří se sami intenzivně nezabývají úvěrováním a hypotékami, bývá překvapena, co za speciality v této oblasti může existovat. Protože jste vy, odborníci, při posledních workshopech projevili zájem o informace rozšiřující Váš přehled, navážeme dnes na předchozí číslo Inspirace a článek o hypotečním kontokorentu. Jako připomenutí pro zkušené úvěráře, že pro specifické klienty tu jsou specifické produkty, na které bychom neměli zapomínat. Jejich znalost a využívání nás odlišuje od průměru a v očích vhodného klienta nás posune do jiné ligy.
Návaznost na zmiňovaný článek z předchozí Inspirace je násobná - nejen že se jedná opět o neobvyklý a specifický hypoteční úvěr, ale také jeho dlouhodobě na trhu nejzajímavější forma je opět z dílny Raiffeisenbank (dále jen RB) a nakonec se opět jedná o můj nedávný obchodní případ a stejného klienta, kterému jsme minule v první fázi obchodního případu sjednali hypoteční kontokorent od RB. Než začneme, dovolím si zdůraznit, že není-li řečeno jinak, máme v každém případě na mysli aktuální podmínku tohoto typu produktu od RB.
Čím je offsetová hypotéka zajímavá? Různé pokusy o napodobení RB prozatím vždy měly zásadní vady na kráse spočívající zejména v omezené výši umožněného zápočtu (viz popis fungování produktu dále).
Obecně se jedná při offestové hypotéce o automatický zápočet zůstatku hypotečního úvěru proti spořicímu účtu klienta v dané bance. Klient pak šetří úroky placené v hypotečním úvěru tak, že ze zůstatku na spořicím účtu úroky v hypotéce neplatí (samozřejmě mu tento spořicí účet není dále úročen, resp. má stejnou úrokovou míru jako je sjednána pro hypotéku) a přínos pro klienta je prezentován nižší měsíční splátkou hypotečního úvěru.
Co je na tom nejkrásnější? To, že tento zápočet probíhá na denní bázi a nijak klienta dále neomezuje v obvyklém nakládání se spořicím účtem. Tzn., že klient není nijak omezen vázáním prostředků na spořicím účtu a může libovolně vkládat i vybírat finanční prostředky dle aktuálních potřeb. Kromě mimořádných vkladů tak může klient nemalé úroky ušetřit i průběžným vkládáním a výběrem prostředků. Pokud tedy klient dostane výplatu řekněme 10. dne v měsíci a k 25. dni v měsíci z této výplaty splácí leasing na auto, platí další povinné platby za bydlení apod., tak za těch 14 dní, co mu tyto prostředky budou ležet na spořicím účtu, ušetří úroky z hypotéky. A ke všemu není u RB nijak omezena výše zápočtu, takže v případě zůstatku na spořicím účtu, který bude roven nebo vyšší vůči nesplacenému zůstatku hypotéky, nebude klient platit žádné úroky a platí pouze jistinu ke snižování zůstatku úvěru. Že to stojí aktuálně +0,4% v úrokové sazbě, to při správné a promyšlené aplikaci vůbec nevadí.
Nyní ke konkrétní aplikaci u mého klienta, kterému jsem v první fázi sjednal variabilní hypotéku neboli hypoteční kontokorent od RB. V tomto případě jsem od počátku měl obchod promyšlen s následujícím pokračováním. Klient již měl u KB hypotéku se zástavou na RD pro vlastní bydlení s aktuálním nesplaceným zůstatkem ve výši necelého milionu korun a blížící se fixací v tomto roce. Plán byl tedy zřejmý, z termínových důvodů se až v druhém sledu připraví refinancování i této hypotéky do RB, jak bylo již zmíněno v předchozím článku, a převodem zástavy vlastního RD s dostatečnou zástavní hodnotou dojde následně ke sloučení zástavy na vlastní RD pro oba hypoteční úvěry klienta u RB a může volně prodávat RD, které staví pro následný prodej. Jak asi tušíte, kromě první hypotéky v podobě hypotečního kontokorentu jsem pro tohoto specifického klienta i v druhém případě sáhl ke zvláštnímu typu hypotéky a zvolili jsme “offset”.
Klient tak má kdykoliv možnost při nejbližším prodeji prvního z RD “na kšeft” nejen dočasně splatit první úvěr v podobě hypotečního kontokorentu a nechat si jej připraven pro opakované čerpání v souvislosti s další plánovanou výstavbou, ale ještě může zbylé prostředky nasypat na spořicí účet u RB a okamžitě přestane platit úroky v odpovídající výši zápočtu. Až bude stavět další projekt, tak v případě potřeby nejenže opětovně načerpá hypoteční kontokorent, ale může si okamžitě stáhnout také prostředky ze spořicího účtu a prostě se mu opět o něco zvýší splátka o příslušnou část úroků. A tak pořád dokola, dokud bude klienta bavit stavět další RD a obchodovat s nimi.
Další možné aplikace a využití jsou nasnadě. Dřívější můj případ byl o tom, že klient si chtěl pořídit novou nemovitost a tu stávající prodávat, až ji v klidu opustí po přestěhování. Jelikož bonitu na získání nové hypotéky měl dostatečnou a prodej stávající nemovitosti byl nejistý jak co do termínu, tak získaného výnosu, rozhodli jsme se i z dalších důvodů pro využití offsetu. Klient nakonec díky dostatku času prodal nemovitost za lepší cenu, než očekával a po pár měsících nasypal finance na spořicí účet v takové výši, že neplatil žádné úroky. A protože se jeho život vyvíjel nadále pozitivně a nepřišly žádné komplikace a změny plánů během tříleté fixace offsetové hypotéky, dojde za dva měsíce k výročí fixace na žádost klienta k ukončení hypotéky jednorázovým splacením ze zůstatku na spořícím účtu a klient je spokojen s vědomím, že na v průběhu tří let nezaplatil zbytečné úroky na hypotéce s minimálními náklady a v případě potřeby měl k dispozici finance na spořícím účtu po celou tuto dobu. V dané situaci a při spoustě jiných obchodních případů to může být vhodnější řešení než krátké fixace, případné postupné mimořádné splátky jednou ročně, nebo nedejbože mimořádné splátky se sankcí za předčasné splacení a všechny strany si ušetří stres, jestli jiné komplikovanější řešení klapne přesně na potřebné termíny.
Tak hodně zdaru při překvapování klientů, co vše je i ve světě hypoték možné!
Čím je offsetová hypotéka zajímavá? Různé pokusy o napodobení RB prozatím vždy měly zásadní vady na kráse spočívající zejména v omezené výši umožněného zápočtu (viz popis fungování produktu dále).
Obecně se jedná při offestové hypotéce o automatický zápočet zůstatku hypotečního úvěru proti spořicímu účtu klienta v dané bance. Klient pak šetří úroky placené v hypotečním úvěru tak, že ze zůstatku na spořicím účtu úroky v hypotéce neplatí (samozřejmě mu tento spořicí účet není dále úročen, resp. má stejnou úrokovou míru jako je sjednána pro hypotéku) a přínos pro klienta je prezentován nižší měsíční splátkou hypotečního úvěru.
Co je na tom nejkrásnější? To, že tento zápočet probíhá na denní bázi a nijak klienta dále neomezuje v obvyklém nakládání se spořicím účtem. Tzn., že klient není nijak omezen vázáním prostředků na spořicím účtu a může libovolně vkládat i vybírat finanční prostředky dle aktuálních potřeb. Kromě mimořádných vkladů tak může klient nemalé úroky ušetřit i průběžným vkládáním a výběrem prostředků. Pokud tedy klient dostane výplatu řekněme 10. dne v měsíci a k 25. dni v měsíci z této výplaty splácí leasing na auto, platí další povinné platby za bydlení apod., tak za těch 14 dní, co mu tyto prostředky budou ležet na spořicím účtu, ušetří úroky z hypotéky. A ke všemu není u RB nijak omezena výše zápočtu, takže v případě zůstatku na spořicím účtu, který bude roven nebo vyšší vůči nesplacenému zůstatku hypotéky, nebude klient platit žádné úroky a platí pouze jistinu ke snižování zůstatku úvěru. Že to stojí aktuálně +0,4% v úrokové sazbě, to při správné a promyšlené aplikaci vůbec nevadí.
Nyní ke konkrétní aplikaci u mého klienta, kterému jsem v první fázi sjednal variabilní hypotéku neboli hypoteční kontokorent od RB. V tomto případě jsem od počátku měl obchod promyšlen s následujícím pokračováním. Klient již měl u KB hypotéku se zástavou na RD pro vlastní bydlení s aktuálním nesplaceným zůstatkem ve výši necelého milionu korun a blížící se fixací v tomto roce. Plán byl tedy zřejmý, z termínových důvodů se až v druhém sledu připraví refinancování i této hypotéky do RB, jak bylo již zmíněno v předchozím článku, a převodem zástavy vlastního RD s dostatečnou zástavní hodnotou dojde následně ke sloučení zástavy na vlastní RD pro oba hypoteční úvěry klienta u RB a může volně prodávat RD, které staví pro následný prodej. Jak asi tušíte, kromě první hypotéky v podobě hypotečního kontokorentu jsem pro tohoto specifického klienta i v druhém případě sáhl ke zvláštnímu typu hypotéky a zvolili jsme “offset”.
Klient tak má kdykoliv možnost při nejbližším prodeji prvního z RD “na kšeft” nejen dočasně splatit první úvěr v podobě hypotečního kontokorentu a nechat si jej připraven pro opakované čerpání v souvislosti s další plánovanou výstavbou, ale ještě může zbylé prostředky nasypat na spořicí účet u RB a okamžitě přestane platit úroky v odpovídající výši zápočtu. Až bude stavět další projekt, tak v případě potřeby nejenže opětovně načerpá hypoteční kontokorent, ale může si okamžitě stáhnout také prostředky ze spořicího účtu a prostě se mu opět o něco zvýší splátka o příslušnou část úroků. A tak pořád dokola, dokud bude klienta bavit stavět další RD a obchodovat s nimi.
Další možné aplikace a využití jsou nasnadě. Dřívější můj případ byl o tom, že klient si chtěl pořídit novou nemovitost a tu stávající prodávat, až ji v klidu opustí po přestěhování. Jelikož bonitu na získání nové hypotéky měl dostatečnou a prodej stávající nemovitosti byl nejistý jak co do termínu, tak získaného výnosu, rozhodli jsme se i z dalších důvodů pro využití offsetu. Klient nakonec díky dostatku času prodal nemovitost za lepší cenu, než očekával a po pár měsících nasypal finance na spořicí účet v takové výši, že neplatil žádné úroky. A protože se jeho život vyvíjel nadále pozitivně a nepřišly žádné komplikace a změny plánů během tříleté fixace offsetové hypotéky, dojde za dva měsíce k výročí fixace na žádost klienta k ukončení hypotéky jednorázovým splacením ze zůstatku na spořícím účtu a klient je spokojen s vědomím, že na v průběhu tří let nezaplatil zbytečné úroky na hypotéce s minimálními náklady a v případě potřeby měl k dispozici finance na spořícím účtu po celou tuto dobu. V dané situaci a při spoustě jiných obchodních případů to může být vhodnější řešení než krátké fixace, případné postupné mimořádné splátky jednou ročně, nebo nedejbože mimořádné splátky se sankcí za předčasné splacení a všechny strany si ušetří stres, jestli jiné komplikovanější řešení klapne přesně na potřebné termíny.
Tak hodně zdaru při překvapování klientů, co vše je i ve světě hypoték možné!
